Mietzinserhöhung und Referenzzinssatz: Regeln und Berechnung

Rechtsgrundlagen

Das Mietrecht steht im Obligationenrecht ab Art. 253. Zentral sind Art. 269 ff. OR (missbräuchliche Mietzinse), Art. 269d OR (Mietzinserhöhungen und Formvorschriften) sowie Art. 270a OR (Herabsetzung). Die Berechnungsregeln stehen in der Verordnung VMWG, insbesondere in den Art. 12 bis 16.

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Nicht missbräuchlich sind unter anderem Mietzinse, die sich im Rahmen der ortsüblichen Mieten halten oder durch Kostensteigerungen und Mehrleistungen begründet sind (Art. 269a OR).

Der Referenzzinssatz

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der Durchschnittszinssatz der Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz. Er wird alle drei Monate berechnet und auf Viertelprozente gerundet. Der aktuelle Wert beträgt 1,25 Prozent und gilt seit dem 2. September 2025. Das Bundesamt für Wohnungswesen führt die Termine der nächsten Veröffentlichungen auf (1. Dezember 2026, 1. März 2027, 1. Juni 2027, 1. September 2027).

Prüfe den Wert immer auf bwo.admin.ch. In Prüfungsaufgaben ist er meist vorgegeben.

Wie sich Änderungen auswirken

Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, kann der Vermieter den Mietzins um 3 Prozent erhöhen. Sinkt er um 0,25 Punkte, haben Mietende grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung um 2,91 Prozent. Bei einem Zinsniveau ab 5 Prozent gelten tiefere Sätze (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Der Anspruch besteht nur, wenn die Miete nicht bereits tiefer als zulässig angesetzt ist.

Rechenbeispiel Senkung

Eine Wohnung hat einen Nettomietzins von CHF 1'800 pro Monat. Der Zinssatz sinkt um 0,25 Prozentpunkte, die Mieterin verlangt eine Senkung.

• Senkung = 1'800 × 0,0291 = CHF 52.38
• Neuer Nettomietzins = 1'800 − 52.38 = CHF 1'747.62 pro Monat
• Pro Jahr entspricht die Senkung 52.38 × 12 = CHF 628.56.

Rechenbeispiel Erhöhung

Eine Wohnung hat einen Nettomietzins von CHF 1'500. Der Zinssatz steigt um 0,25 Prozentpunkte, und die Verwaltung erhöht um 3 Prozent.

• Erhöhung = 1'500 × 0,03 = CHF 45.00
• Neuer Nettomietzins = CHF 1'545.00

Teuerungsausgleich

Zusätzlich darf der Vermieter einen Teil der Teuerung weitergeben. Bei Wohnräumen ist das höchstens 40 Prozent der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Art. 16 VMWG). Das risikotragende Kapital ist das Eigenkapital des Eigentümers an der Liegenschaft, nicht das Fremdkapital.

Beispiel: Das risikotragende Kapital einer Liegenschaft beträgt CHF 400'000. Der Landesindex der Konsumentenpreise steigt seit der letzten Anpassung um 2 Prozent.

• Zulässige Erhöhung pro Jahr für die ganze Liegenschaft = 400'000 × 0,02 × 0,40 = CHF 3'200
• Dieser Betrag wird auf die Mietparteien nach ihrem Anteil am Gesamtmietzins verteilt.

Formvorschriften bei der Erhöhung

Eine Erhöhung ist nur gültig, wenn sie diese Anforderungen erfüllt (Art. 269d OR):

• Sie wird mit dem kantonal genehmigten amtlichen Formular mitgeteilt.
• Sie ist begründet.
• Sie wird mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt.
• Sie wird nicht mit einer Kündigungsandrohung verbunden. Sonst ist sie nichtig.

Anfechtung und Herabsetzung

• Mietende können eine Erhöhung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
• Mietende können eine Herabsetzung verlangen, wenn die Mietsache dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft, zum Beispiel nach einer Senkung des Referenzzinssatzes (Art. 270a OR).
• Die Vermieterin antwortet innert 30 Tagen. Lehnt sie ab oder schweigt, können Mietende innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde anrufen.

So gehst du in der Prüfung vor

• Prüfe zuerst die Form: Formular, Begründung, Frist, keine Kündigungsandrohung.
• Bestimme den Grund: Referenzzins, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistung oder ortsübliche Mieten.
• Wende den Prozentsatz auf den Nettomietzins an.
• Rechne bei der Teuerung nur mit dem risikotragenden Kapital und 40 Prozent.
• Gib die Rechtsgrundlage an.

Typische Fehler

• Die Erhöhung mit einer Kündigungsandrohung verbinden: nichtig (Art. 269d OR)
• Prozentsatz auf den Bruttomietzins mit Nebenkosten anwenden
• Teuerung vom ganzen Gebäudewert statt vom risikotragenden Kapital rechnen
• Frist vom falschen Datum berechnen
• Anfechtungsfrist (30 Tage) mit anderen Fristen verwechseln

Anfangsmietzins

Auch der Anfangsmietzins kann angefochten werden. Mietende können ihn innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache anfechten, wenn sie wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen waren oder wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat (Art. 270 OR). Mehrere Kantone verlangen deshalb ein Formular für die Mitteilung des früheren Mietzinses.

Wichtig zu wissen

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