Stockwerkeigentum: Wertquoten, Kosten und Beschlüsse

Was Stockwerkeigentum ist

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form von Miteigentum. Der einzelne Eigentümer hat das Sonderrecht an bestimmten Räumen (Wohnung, Keller) und einen Miteigentumsanteil am Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen. Die Regeln stehen im Zivilgesetzbuch ab Art. 712a.

Gemeinschaftliche Teile sind zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Mauern, Treppenhaus und Haustechnik. Sie können nicht Sonderrecht sein und bleiben im gemeinsamen Eigentum (Art. 712b ZGB).

Die Wertquote

Die Wertquote drückt in Bruchteilen (zum Beispiel Promille) aus, wie viel Wert eine Einheit im Verhältnis zur ganzen Liegenschaft hat (Art. 712e ZGB). Sie bestimmt den Anteil an Kosten und Lasten und hat Einfluss auf Stimmgewicht, soweit das Reglement das so vorsieht.

Die Wertquote wird bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Eine Änderung braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung der Versammlung. Wurde die Quote irrtümlich falsch festgesetzt oder ist sie wegen baulicher Veränderungen unrichtig geworden, kann jeder Stockwerkeigentümer die Berichtigung verlangen, notfalls vor Gericht (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Ein Mehrheitsbeschluss allein genügt nicht.

Kosten nach Wertquoten verteilen

Die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten tragen die Stockwerkeigentümer im Verhältnis ihrer Wertquoten, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 712h ZGB). Dazu gehören Unterhalt, Reparaturen, Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien.

Beispiel: Die Gemeinschaft «Lindenhof» hat sechs Einheiten und saniert das Dach für CHF 48'000. Das Reglement enthält keine abweichende Regel.

Reglement, Hausordnung, Erneuerungsfonds

Das Reglement ergänzt das Gesetz. Es regelt zum Beispiel Kostenverteilung, Verwaltung, Nutzung und Beitragspflichten. Die Hausordnung regelt den täglichen Gebrauch.

Ein Erneuerungsfonds sammelt Rücklagen für künftige grössere Erneuerungen. Er ist gesetzlich nicht zwingend, in der Praxis aber verbreitet und im Reglement geregelt. Er hilft, grosse Sanierungen ohne Sonderumlage zu finanzieren.

Die Stockwerkeigentümerversammlung

Das oberste Organ ist die Versammlung. Sie wählt die Verwaltung, genehmigt Budget und Abrechnung und entscheidet über bauliche Massnahmen. Für Beschlüsse gelten die Regeln der Verwaltungshandlungen im Miteigentum (Art. 647 ff. ZGB, verwiesen in Art. 712g ZGB) und die Bestimmungen zur Versammlung (Art. 712m ff. ZGB).

Verwaltung und Vertretung

Die Versammlung bestimmt eine Verwaltung. Sie führt Beschlüsse aus, besorgt die gemeinschaftliche Verwaltung, zieht Beiträge ein und vertritt die Gemeinschaft im Rahmen ihrer Befugnisse nach aussen (Art. 712s und 712t ZGB). Für Handlungen ausserhalb ihrer Zuständigkeit braucht sie einen Beschluss der Versammlung.

Als Verwalterin oder Verwalter haftest du aus dem Auftragsverhältnis. Halte deshalb Beschlüsse schriftlich fest, hole Offerten ein und dokumentiere Entscheide.

Beitragsforderungen und Pfandrecht

Zahlt ein Eigentümer seine Beiträge nicht, hat die Gemeinschaft Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an seinem Anteil für die Beiträge der letzten drei Jahre (Art. 712i ZGB). Das Pfandrecht wird im Grundbuch eingetragen. Das Pfandrecht sichert die Gemeinschaft, ohne dass sie sofort betreiben muss.

So gehst du in der Prüfung vor

• Kläre, ob es um Sonderrecht oder gemeinschaftliche Teile geht.
• Prüfe, ob das Reglement eine abweichende Regel enthält.
• Bestimme die Art der Massnahme und die nötige Mehrheit.
• Verteile Kosten nach Wertquoten und kontrolliere die Summe.
• Gib die Gesetzesartikel an.

Typische Fehler

• Wertquoten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern wollen
• Kosten nach Köpfen oder Fläche verteilen, obwohl das Reglement schweigt
• Die Verwalterin als Vertreterin einzelner Eigentümer statt der Gemeinschaft sehen
• Luxuriöse und nützliche Änderungen verwechseln
• Anfechtungsfrist übersehen

Einberufung und Beschlussfähigkeit

Die Versammlung wird von der Verwaltung einberufen (Art. 712n ZGB). Die Einladung enthält Ort, Zeit und Traktanden. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend ist und diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten (Art. 712p ZGB). Fehlt dieses Quorum, kann eine zweite Versammlung einberufen werden. Halte Beschlüsse im Protokoll fest, mit Abstimmungsergebnis und Datum, damit die Anfechtungsfrist nachvollziehbar bleibt.

Wichtig zu wissen

Weitere Ratgeber